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樓市:背後一場拔河賽

樓市:背後一場拔河賽

樓市:背後一場拔河賽

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6月17日,一場由十幾傢房產公司參與的置業節,在位於杭州下沙的城市建設規劃館外的廣場舉行。當天正好是浙江省梅雨季節的前一日,暴雨如註。整個置業節的現場,不過是搭建在廣場上的兩個碩大的白色塑料棚。但這裡卻吸引瞭近萬人前來看房,主辦方共發出122趟班車運送看房市民。現場成交房屋35套,近1200組意向購房者登記。在經歷瞭2012年初的樓市寒冬後,如此成績讓參展開發商們直呼“幸福來得太突然”。事實上,眼下的杭州樓市,成交量開始明顯回暖,多個新開盤樓盤的成交率高達8成以上,甚至再次出現瞭開盤前徹夜排隊的現象。而這隻是全國各大城市的樓市成交全線飄紅的一個縮影。開發商的降價行為和地方政府的救市行為導演瞭又一輪樓市復蘇。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示,六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市的開盤量環比翻倍增長。國傢統計局18日發佈的數據亦顯示,今年5月,70個大中城市的平均房價指數同比和環比均出現瞭跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升,成交價格上漲的情況開始顯現。據鏈傢地產市場研究部信息,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾8成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。然而,在宏觀經濟持續下行的背景下,以“穩增長”為目標的宏觀調控頻頻出招,引發瞭人們對房地產調控“松綁”的疑問。最近,“發改委將松綁房地產”、“央行放松個人住房貸款”等新聞層出不窮,讓整個房地產市場躁動不安,再次進入瞭極度的敏感期。監管層緊急辟謠6月7日晚間,央行三年半以來首次宣佈降息:自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在該信息的刺激下,樓市調控松綁的傳聞開始湧現。6月10日,一篇名為《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網站顯眼位置。該報道援引發改委內部人士話稱,受外部經濟影響,再加上房地產政策引發的經濟真空,給經濟回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項目來提振經濟。該發改委人士稱,未來不排除給地產項目“開口子”。6月11日,另一篇名為《銀監會:給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道,再次吸引瞭公眾眼球。報道稱,銀監會發佈文件,給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重,而此前,首套房抵押貸款風險權重為45%,二套房抵押貸款風險權重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。6月12日,《央行特級文件,首套房貸利率最低7折》的報道,更讓眾多購房者怦然心動。這則新聞稱,已從商業銀行獲悉,央行向各商業銀行下發特急文件,要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。也就是說,首套房貸利率將獲得七折的優惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之後,七折優惠早已不復存在。5月,各地樓市成交均出現瞭上漲。國傢統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%;成交額環比增長19.12%。進入6月,樓市成交量上漲依然繼續。在交易量出現大幅增長、存貸款基準利率下調的情況下,上述有關房地產調控松綁的消息無疑成瞭一劑強心針,更讓人覺得房地產調控將出現轉向。於是,“房價可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫,不斷刺激著購房者的神經,許多人又開始感到恐慌。國內部分地區再現千人購房潮。在杭州城東面的下沙板塊,三個樓盤6月11日同時開盤,均出現瞭“深夜排隊”的情況。其中,“寶龍•城市廣場”推出的89平米的110套房源在40分鐘之內搶購一空;“金隅•江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過瞭八成。“回暖”跡象和人們的擔憂明顯加大瞭調控管理層的壓力,被輿論推上風口浪尖的相關國傢部委紛紛作出緊急回應。6月12日和6月14日,國傢發改委、銀監會相繼發佈聲明。前者針對《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》報道作出澄清,表示該委最近沒有人接受過該媒體采訪,有關報道純屬捏造。後者則表示,有關媒體報道銀監會降低個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”,風險權重為50%,與現行監管規定相一致,未作任何調整。此外,央行新聞發言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應:中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。個別媒體稱“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”,有意曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。6月18日,住建部新聞發言人針對近期媒體關於房地產信貸政策將有所松動的報道亦表示,住建部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。而據時代周報的不完全統計,自2012年以來,北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發改委都曾先後就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發表過澄清聲明。多方力量博弈在一周之內,四部委罕見密集回應市場傳聞,實屬罕見。業內人士認為,此舉表明中央政府當前對於市場調控的態度依然十分嚴謹,近期雖無政策繼續從緊的可能,但也無明顯放松的傾向。但今年上半年整體經濟增長放緩,已經讓一些開發商和地方政府很是著急,總想著讓政策放松。實際上,放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續出現。2011年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等在內的超過30個城市政府均出臺瞭不同程度的樓市調控微調政策,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。在這些地方樓市微調政策中,至今已有佛山、蕪湖等5個城市的“新政”被叫停,而大多數因尺度較小且符合“保護剛需”的政策框架而僥幸過關,這引起瞭更多城市的效仿和更大尺度的試探。不難理解地方政府的沖動,在土地財政的現狀下,冷清的房地產市場已經嚴重影響到地方財政收入,而各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。杭州市的土地財政收入,曾在城市建設及房價抬升的背景下,一路水漲船高。2009年其土地出讓金達到瞭驚人的1200億元,冠絕全國,也超過瞭杭州當年財政收入一倍多。但在國傢樓市調控政策的抑制下,杭州的土地收入隨著樓市的低迷,急轉直下。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,其中主城區土地出讓金僅316億元。2012年前5個月,杭州主城區僅有一塊住宅用地成交,出讓總金額為9.27億元,土地單價比周邊地塊也低瞭近一半。杭州的這種冷清氣息早已在全國蔓延。國泰君安一份最新研究報告顯示,土地市場、樓市的持續低迷,帶來相關稅費的降低,使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對於本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說,這筆資金缺口龐大得難以填補。據國泰君安預測,這個缺口高達4.8萬億元。中原市場研究部的統計則顯示,2012年前4個月,標桿房企拿地189億,同比下調63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤、金地和綠城連續4個月都沒有增加新的土地儲備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。“開發商、地方政府希望房地產調控政策放松可以理解。”中國農業銀行首席經濟學傢向松祚接受采訪時稱,現在的關鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經濟增長放緩的情況下,很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。“近期出現多條放松地產調控的虛假消息,背後就是一場拔河比賽。”在向松祚看來,開發商、地方政府、還有買完房希望升值的人,也包括靠房地產廣告活著的媒體都希望房地產政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人,則不希望房地產政策放松。在這個拔河比賽中,前面有三方,後面有兩方。向松祚認為,前三方贏的可能性比較大。房地產調控已經不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會改變百姓對房地產市場的預期,而預期一旦改變,購房行為將跟著改變,近期部分城市出現樓市火爆場面就是明證。上海房地產研究院副院長楊紅旭也認同樓市調控目前進入拔河狀態,僵持住瞭。一方面經濟增幅下滑,需要刺激經濟,房地產不能過度低迷,尤其房地產開發投資和新開工面積不能過度的低迷,所以現在不宜進一步追加政策、進行打壓。但另一方面,即便保持目前的調控口徑不變,市場成交是持續反彈,接下來如果政策沒有新的指示,房價可能在三季度反彈,“針對樓市到底是緊一點還是松一點,決策層部門應該比較糾結。”楊紅旭說。“回暖”跡象事實上,今年3月以來,在不少地方微調樓市調控政策的刺激下,房地產市場出現瞭明顯的復蘇跡象。國傢統計局最新公佈的數據顯示,1—5月份,全國商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市,5月住宅市場交易量均大幅反彈,“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月分別上漲34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,創下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%,同比去年5月增長19%,成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創出今年新高。據中房信提供的一組數據顯示,在微調的30多個城市中至少有20個城市的5月份成交量超過瞭今年3月、4月。鏈傢地產市場研究部的監測表明,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾八成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。不僅是商品房市場,一向身處“寒冬”的土地市場最近亦頻頻出現“回暖”跡象。據鏈傢地產市場研究部統計,6月上半月,包括北京、上海等全國20個重點城市的土地市場推出586塊土地,僅半月環比5月份多出239塊,達到年內的最高峰。樓市成交量之所以明顯回升,不少業內分析人士認為,這主要得益於開發商“以價換量”,同時政策面的不斷微調,加快瞭剛需的釋放。“據我們對北京在售項目價格的跟蹤監測,2012年以來共有110多個樓盤采取瞭降價策略,占全部在售商品住房項目的30%以上,”北京市房地產協會秘書長陳志表示,5月份北京市商品房交易量出現井噴,一方面與眾多大型房企降價有關;另一方面則是剛需入市的結果,目前購房者當中有九成比例為剛性購房需求。住建部房地產市場監管司副司長張小宏,近期參與瞭一項調研。據他們調研發現,當下樓市明顯回升的成交量有兩個明顯特點,一是自住性購房成為主流,不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。張小宏據此判斷,這些情況說明,目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的,開發企業以價換量的空間也是有的。“這應該是市場回歸正常的表現,不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現象。”房價依然處在探底和築底的過程中,在楊紅旭看來,不會走2009年報復性反彈的老路。因為目前投資者入市的非常少,大部分還是剛性需求。他認為剛性需求入市,是樓市調控的理想狀態:購房者為瞭自住,而不是炒房,不會推高房價;另外,剛性需求的釋放,可為饑渴的房地產商和政府財政緩解資金壓力。而這,正是地方政府對樓市政策進行微調和修正的強大驅動力所在。政策微調或加劇近段時間以來,杭州對外地人購房的態度開始變得曖昧。按照杭州樓市限購令規定,外地人在杭州買房,需要一年以上社保證明。但在實際操作中,可通過尋找中介機構補交一年社保來“打擦邊球”。杭州一位要求匿名的知情者告訴時代周報,當地銀行和相關部門對社保的審查不嚴,有時甚至是睜一隻眼閉一隻眼,“外地人很容易就能通過補交社保,獲得購房資格甚至房貸”。樓市調控松動預期,實際上已在不斷升溫。盡管在中央政府層面,調控政策從未有絲毫要放松的跡象,但一些地方政府希望通過政策微調,來適度放松樓市調控的心態已十分明朗。“需要註意的是,房價繼續下調而土地出讓疲軟,會使地方政府出臺各種措施,以繞開中央調控政策的意願增強。中央和地方政府利益之爭,在未來幾個季度將加劇。”摩根大通在一份調研報告中如是表述。而隨著宏觀調控政策的變化,尤其是貨幣政策的調整,客觀上對房地產的復蘇起到瞭實質的推動作用。廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文認為,為“穩增長”,貨幣政策、信貸政策的松動是大概率事件,雖然樓市調控總體基調未變,但一些資金難免會流入房地產市場。在宏觀經濟承壓下行的大背景下,地方財政和經濟發展對於房地產的依賴性無法避免,是否就能據此判定,宏觀調控的政策變化是在暗中“松綁”地產調控?6月18日,《人民日報》以《房價還能不能壓得住?》為題,吹風樓市調控。文章援引專傢觀點稱,房地產調控的任務還沒有完成,房價還沒有回到合理價位,與房地產市場長期平穩健康發展相關的制度建設也隻是剛剛起步。在這種情況下,房地產調控不能放松。住建部房地產市場監管司副司長張小宏則表示,當前仍要堅定不移地加強房地產市場的調控,確保調控政策落到實處,決不讓調控出現反復。“我們有理由相信,在近一個時期堅持調控和市場回調還將是整個房地產市場發展的主基調。”今年初,有關部門負責人多次強調,將密切關註房地產市場的變化趨勢,並積極研究儲備政策。一旦房價出現反彈,將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業內人士普遍認為,中央層面很難再出臺新的調控手段,唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。事實上,作為宏觀經濟的支柱產業之一,即便采取再嚴格的行業調控政策,“穩增長”大目標的實現也不可能將房地產市場完全排除在外。在這種情況下,應當更多地著手解決導致房地產市場畸形發展的各種問題。“房價回歸到合理水平是一個短期目標,而促使房地產行業健康發展是一個中長期目標。在當前調控已進入政策見底期後,不能過多地聚焦在控制房價這個短期目標上,更重要的是要調整調控著力點,建立促使房地產市場健康發展的長效機制。”中國房地產學會副會長陳國強說。在他看來,要使房地產市場健康發展,從根源來說,需要地方政府減少對土地財政的依賴,轉變發展方式,改變依賴投資拉動的經濟模式。6月17日,一場由十幾傢房產公司參與的置業節,在位於杭州下沙的城市建設規劃館外的廣場舉行。 當天正好是浙江省梅雨季節的前一日,暴雨如註。整個置業節的現場,不過是搭建在廣場上的兩個碩大的白色塑料棚。但這裡卻吸引瞭近萬人前來看房,主辦方共發出122趟班車運送看房市民。現場成交房屋35套,近1200組意向購房者登記。在經歷瞭2012年初的樓市寒冬後,如此成績讓參展開發商們直呼“幸福來得太突然”。事實上,眼下的杭州樓市,成交量開始明顯回暖,多個新開盤樓盤的成交率高達8成以上,甚至再次出現瞭開盤前徹夜排隊的現象。而這隻是全國各大城市的樓市成交全線飄紅的一個縮影。開發商的降價行為和地方政府的救市行為導演瞭又一輪樓市復蘇。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示,六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市的開盤量環比翻倍增長。國傢統計局18日發佈的數據亦顯示,今年5月,70個大中城市的平均房價指數同比和環比均出現瞭跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升,成交價格上漲的情況開始顯現。據鏈傢地產市場研究部信息,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾8成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。然而,在宏觀經濟持續下行的背景下,以“穩增長”為目標的宏觀調控頻頻出招,引發瞭人們對房地產調控“松綁”的疑問。最近,“發改委將松綁房地產”、“央行放松個人住房貸款”等新聞層出不窮,讓整個房地產市場躁動不安,再次進入瞭極度的敏感期。監管層緊急辟謠6月7日晚間,央行三年半以來首次宣佈降息:自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在該信息的刺激下,樓市調控松綁的傳聞開始湧現。6月10日,一篇名為《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網站顯眼位置。該報道援引發改委內部人士話稱,受外部經濟影響,再加上房地產政策引發的經濟真空,給經濟回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項目來提振經濟。該發改委人士稱,未來不排除給地產項目“開口子”。6月11日,另一篇名為《銀監會:給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道,再次吸引瞭公眾眼球。報道稱,銀監會發佈文件,給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重,而此前,首套房抵押貸款風險權重為45%,二套房抵押貸款風險權重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。6月12日,《央行特級文件,首套房貸利率最低7折》的報道,更讓眾多購房者怦然心動。這則新聞稱,已從商業銀行獲悉,央行向各商業銀行下發特急文件,要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。也就是說,首套房貸利率將獲得七折的優惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之後,七折優惠早已不復存在。5月,各地樓市成交均出現瞭上漲。國傢統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%;成交額環比增長19.12%。進入6月,樓市成交量上漲依然繼續。在交易量出現大幅增長、存貸款基準利率下調的情況下,上述有關房地產調控松綁的消息無疑成瞭一劑強心針,更讓人覺得房地產調控將出現轉向。於是,“房價可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫,不斷刺激著購房者的神經,許多人又開始感到恐慌。國內部分地區再現千人購房潮。在杭州城東面的下沙板塊,三個樓盤6月11日同時開盤,均出現瞭“深夜排隊”的情況。其中,“寶龍•城市廣場”推出的89平米的110套房源在40分鐘之內搶購一空;“金隅•江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過瞭八成。“回暖”跡象和人們的擔憂明顯加大瞭調控管理層的壓力,被輿論推上風口浪尖的相關國傢部委紛紛作出緊急回應。6月12日和6月14日,國傢發改委、銀監會相繼發佈聲明。前者針對《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》報道作出澄清,表示該委最近沒有人接受過該媒體采訪,有關報道純屬捏造。後者則表示,有關媒體報道銀監會降低個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”,風險權重為50%,與現行監管規定相一致,未作任何調整。此外,央行新聞發言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應:中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。個別媒體稱“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”,有意曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。6月18日,住建部新聞發言人針對近期媒體關於房地產信貸政策將有所松動的報道亦表示,住建部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。而據時代周報的不完全統計,自2012年以來,北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發改委都曾先後就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發表過澄清聲明。多方力量博弈在一周之內,四部委罕見密集回應市場傳聞,實屬罕見。業內人士認為,此舉表明中央政府當前對於市場調控的態度依然十分嚴謹,近期雖無政策繼續從緊的可能,但也無明顯放松的傾向。但今年上半年整體經濟增長放緩,已經讓一些開發商和地方政府很是著急,總想著讓政策放松。實際上,放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續出現。2011年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等在內的超過30個城市政府均出臺瞭不同程度的樓市調控微調政策,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。在這些地方樓市微調政策中,至今已有佛山、蕪湖等5個城市的“新政”被叫停,而大多數因尺度較小且符合“保護剛需”的政策框架而僥幸過關,這引起瞭更多城市的效仿和更大尺度的試探。不難理解地方政府的沖動,在土地財政的現狀下,冷清的房地產市場已經嚴重影響到地方財政收入,而各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。杭州市的土地財政收入,曾在城市建設及房價抬升的背景下,一路水漲船高。2009年其土地出讓金達到瞭驚人的1200億元,冠絕全國,也超過瞭杭州當年財政收入一倍多。但在國傢樓市調控政策的抑制下,杭州的土地收入隨著樓市的低迷,急轉直下。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,其中主城區土地出讓金僅316億元。2012年前5個月,杭州主城區僅有一塊住宅用地成交,出讓總金額為9.27億元,土地單價比周邊地塊也低瞭近一半。杭州的這種冷清氣息早已在全國蔓延。國泰君安一份最新研究報告顯示,土地市場、樓市的持續低迷,帶來相關稅費的降低,使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對於本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說,這筆資金缺口龐大得難以填補。據國泰君安預測,這個缺口高達4.8萬億元。中原市場研究部的統計則顯示,2012年前4個月,標桿房企拿地189億,同比下調63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤、金地和綠城連續4個月都沒有增加新的土地儲備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。“開發商、地方政府希望房地產調控政策放松可以理解。”中國農業銀行首席經濟學傢向松祚接受采訪時稱,現在的關鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經濟增長放緩的情況下,很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。“近期出現多條放松地產調控的虛假消息,背後就是一場拔河比賽。”在向松祚看來,開發商、地方政府、還有買完房希望升值的人,也包括靠房地產廣告活著的媒體都希望房地產政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人,則不希望房地產政策放松。在這個拔河比賽中,前面有三方,後面有兩方。向松祚認為,前三方贏的可能性比較大。房地產調控已經不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會改變百姓對房地產市場的預期,而預期一旦改變,購房行為將跟著改變,近期部分城市出現樓市火爆場面就是明證。上海房地產研究院副院長楊紅旭也認同樓市調控目前進入拔河狀態,僵持住瞭。一方面經濟增幅下滑,需要刺激經濟,房地產不能過度低迷,尤其房地產開發投資和新開工面積不能過度的低迷,所以現在不宜進一步追加政策、進行打壓。但另一方面,即便保持目前的調控口徑不變,市場成交是持續反彈,接下來如果政策沒有新的指示,房價可能在三季度反彈,“針對樓市到底是緊一點還是松一點,決策層部門應該比較糾結。”楊紅旭說。“回暖”跡象事實上,今年3月以來,在不少地方微調樓市調控政策的刺激下,房地產市場出現瞭明顯的復蘇跡象。國傢統計局最新公佈的數據顯示,1—5月份,全國商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市,5月住宅市場交易量均大幅反彈,“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月分別上漲34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,創下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%,同比去年5月增長19%,成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創出今年新高。據中房信提供的一組數據顯示,在微調的30多個城市中至少有20個城市的5月份成交量超過瞭今年3月、4月。鏈傢地產市場研究部的監測表明,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾八成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。不僅是商品房市場,一向身處“寒冬”的土地市場最近亦頻頻出現“回暖”跡象。據鏈傢地產市場研究部統計,6月上半月,包括北京、上海等全國20個重點城市的土地市場推出586塊土地,僅半月環比5月份多出239塊,達到年內的最高峰。樓市成交量之所以明顯回升,不少業內分析人士認為,這主要得益於開發商“以價換量”,同時政策面的不斷微調,加快瞭剛需的釋放。“據我們對北京在售項目價格的跟蹤監測,2012年以來共有110多個樓盤采取瞭降價策略,占全部在售商品住房項目的30%以上,”北京市房地產協會秘書長陳志表示,5月份北京市商品房交易量出現井噴,一方面與眾多大型房企降價有關;另一方面則是剛需入市的結果,目前購房者當中有九成比例為剛性購房需求。住建部房地產市場監管司副司長張小宏,近期參與瞭一項調研。據他們調研發現,當下樓市明顯回升的成交量有兩個明顯特點,一是自住性購房成為主流,不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。張小宏據此判斷,這些情況說明,目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的,開發企業以價換量的空間也是有的。“這應該是市場回歸正常的表現,不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現象。”房價依然處在探底和築底的過程中,在楊紅旭看來,不會走2009年報復性反彈的老路。因為目前投資者入市的非常少,大部分還是剛性需求。他認為剛性需求入市,是樓市調控的理想狀態:購房者為瞭自住,而不是炒房,不會推高房價;另外,剛性需求的釋放,可為饑渴的房地產商和政府財政緩解資金壓力。而這,正是地方政府對樓市政策進行微調和修正的強大驅動力所在。政策微調或加劇近段時間以來,杭州對外地人購房的態度開始變得曖昧。按照杭州樓市限購令規定,外地人在杭州買房,需要一年以上社保證明。但在實際操作中,可通過尋找中介機構補交一年社保來“打擦邊球”。杭州一位要求匿名的知情者告訴時代周報,當地銀行和相關部門對社保的審查不嚴,有時甚至是睜一隻眼閉一隻眼,“外地人很容易就能通過補交社保,獲得購房資格甚至房貸”。樓市調控松動預期,實際上已在不斷升溫。盡管在中央政府層面,調控政策從未有絲毫要放松的跡象,但一些地方政府希望通過政策微調,來適度放松樓市調控的心態已十分明朗。“需要註意的是,房價繼續下調而土地出讓疲軟,會使地方政府出臺各種措施,以繞開中央調控政策的意願增強。中央和地方政府利益之爭,在未來幾個季度將加劇。”摩根大通在一份調研報告中如是表述。而隨著宏觀調控政策的變化,尤其是貨幣政策的調整,客觀上對房地產的復蘇起到瞭實質的推動作用。廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文認為,為“穩增長”,貨幣政策、信貸政策的松動是大概率事件,雖然樓市調控總體基調未變,但一些資金難免會流入房地產市場。在宏觀經濟承壓下行的大背景下,地方財政和經濟發展對於房地產的依賴性無法避免,是否就能據此判定,宏觀調控的政策變化是在暗中“松綁”地產調控?6月18日,《人民日報》以《房價還能不能壓得住?》為題,吹風樓市調控。文章援引專傢觀點稱,房地產調控的任務還沒有完成,房價還沒有回到合理價位,與房地產市場長期平穩健康發展相關的制度建設也隻是剛剛起步。在這種情況下,房地產調控不能放松。住建部房地產市場監管司副司長張小宏則表示,當前仍要堅定不移地加強房地產市場的調控,確保調控政策落到實處,決不讓調控出現反復。“我們有理由相信,在近一個時期堅持調控和市場回調還將是整個房地產市場發展的主基調。”今年初,有關部門負責人多次強調,將密切關註房地產市場的變化趨勢,並積極研究儲備政策。一旦房價出現反彈,將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業內人士普遍認為,中央層面很難再出臺新的調控手段,唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。事實上,作為宏觀經濟的支柱產業之一,即便采取再嚴格的行業調控政策,“穩增長”大目標的實現也不可能將房地產市場完全排除在外。在這種情況下,應當更多地著手解決導致房地產市場畸形發展的各種問題。“房價回歸到合理水平是一個短期目標,而促使房地產行業健康發展是一個中長期目標。在當前調控已進入政策見底期後,不能過多地聚焦在控制房價這個短期目標上,更重要的是要調整調控著力點,建立促使房地產市場健康發展的長效機制。”中國房地產學會副會長陳國強說。在他看來,要使房地產市場健康發展,從根源來說,需要地方政府減少對土地財政的依賴,轉變發展方式,改變依賴投資拉動的經濟模式。6月17日,一場由十幾傢房產公司參與的置業節,在位於杭州下沙的城市建設規劃館外的廣場舉行。 當天正好是浙江省梅雨季節的前一日,暴雨如註。整個置業節的現場,不過是搭建在廣場上的兩個碩大的白色塑料棚。但這裡卻吸引瞭近萬人前來看房,主辦方共發出122趟班車運送看房市民。現場成交房屋35套,近1200組意向購房者登記。在經歷瞭2012年初的樓市寒冬後,如此成績讓參展開發商們直呼“幸福來得太突然”。事實上,眼下的杭州樓市,成交量開始明顯回暖,多個新開盤樓盤的成交率高達8成以上,甚至再次出現瞭開盤前徹夜排隊的現象。而這隻是全國各大城市的樓市成交全線飄紅的一個縮影。開發商的降價行為和地方政府的救市行為導演瞭又一輪樓市復蘇。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示,六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市的開盤量環比翻倍增長。國傢統計局18日發佈的數據亦顯示,今年5月,70個大中城市的平均房價指數同比和環比均出現瞭跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升,成交價格上漲的情況開始顯現。據鏈傢地產市場研究部信息,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾8成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。然而,在宏觀經濟持續下行的背景下,以“穩增長”為目標的宏觀調控頻頻出招,引發瞭人們對房地產調控“松綁”的疑問。最近,“發改委將松綁房地產”、“央行放松個人住房貸款”等新聞層出不窮,讓整個房地產市場躁動不安,再次進入瞭極度的敏感期。監管層緊急辟謠6月7日晚間,央行三年半以來首次宣佈降息:自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在該信息的刺激下,樓市調控松綁的傳聞開始湧現。6月10日,一篇名為《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網站顯眼位置。該報道援引發改委內部人士話稱,受外部經濟影響,再加上房地產政策引發的經濟真空,給經濟回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項目來提振經濟。該發改委人士稱,未來不排除給地產項目“開口子”。6月11日,另一篇名為《銀監會:給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道,再次吸引瞭公眾眼球。報道稱,銀監會發佈文件,給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重,而此前,首套房抵押貸款風險權重為45%,二套房抵押貸款風險權重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。6月12日,《央行特級文件,首套房貸利率最低7折》的報道,更讓眾多購房者怦然心動。這則新聞稱,已從商業銀行獲悉,央行向各商業銀行下發特急文件,要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。也就是說,首套房貸利率將獲得七折的優惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之後,七折優惠早已不復存在。5月,各地樓市成交均出現瞭上漲。國傢統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%;成交額環比增長19.12%。進入6月,樓市成交量上漲依然繼續。在交易量出現大幅增長、存貸款基準利率下調的情況下,上述有關房地產調控松綁的消息無疑成瞭一劑強心針,更讓人覺得房地產調控將出現轉向。於是,“房價可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫,不斷刺激著購房者的神經,許多人又開始感到恐慌。國內部分地區再現千人購房潮。在杭州城東面的下沙板塊,三個樓盤6月11日同時開盤,均出現瞭“深夜排隊”的情況。其中,“寶龍•城市廣場”推出的89平米的110套房源在40分鐘之內搶購一空;“金隅•江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過瞭八成。“回暖”跡象和人們的擔憂明顯加大瞭調控管理層的壓力,被輿論推上風口浪尖的相關國傢部委紛紛作出緊急回應。6月12日和6月14日,國傢發改委、銀監會相繼發佈聲明。前者針對《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》報道作出澄清,表示該委最近沒有人接受過該媒體采訪,有關報道純屬捏造。後者則表示,有關媒體報道銀監會降低個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”,風險權重為50%,與現行監管規定相一致,未作任何調整。此外,央行新聞發言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應:中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。個別媒體稱“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”,有意曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。6月18日,住建部新聞發言人針對近期媒體關於房地產信貸政策將有所松動的報道亦表示,住建部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。而據時代周報的不完全統計,自2012年以來,北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發改委都曾先後就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發表過澄清聲明。多方力量博弈在一周之內,四部委罕見密集回應市場傳聞,實屬罕見。業內人士認為,此舉表明中央政府當前對於市場調控的態度依然十分嚴謹,近期雖無政策繼續從緊的可能,但也無明顯放松的傾向。但今年上半年整體經濟增長放緩,已經讓一些開發商和地方政府很是著急,總想著讓政策放松。實際上,放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續出現。2011年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等在內的超過30個城市政府均出臺瞭不同程度的樓市調控微調政策,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。在這些地方樓市微調政策中,至今已有佛山、蕪湖等5個城市的“新政”被叫停,而大多數因尺度較小且符合“保護剛需”的政策框架而僥幸過關,這引起瞭更多城市的效仿和更大尺度的試探。不難理解地方政府的沖動,在土地財政的現狀下,冷清的房地產市場已經嚴重影響到地方財政收入,而各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。杭州市的土地財政收入,曾在城市建設及房價抬升的背景下,一路水漲船高。2009年其土地出讓金達到瞭驚人的1200億元,冠絕全國,也超過瞭杭州當年財政收入一倍多。但在國傢樓市調控政策的抑制下,杭州的土地收入隨著樓市的低迷,急轉直下。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,其中主城區土地出讓金僅316億元。2012年前5個月,杭州主城區僅有一塊住宅用地成交,出讓總金額為9.27億元,土地單價比周邊地塊也低瞭近一半。杭州的這種冷清氣息早已在全國蔓延。國泰君安一份最新研究報告顯示,土地市場、樓市的持續低迷,帶來相關稅費的降低,使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對於本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說,這筆資金缺口龐大得難以填補。據國泰君安預測,這個缺口高達4.8萬億元。中原市場研究部的統計則顯示,2012年前4個月,標桿房企拿地189億,同比下調63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤、金地和綠城連續4個月都沒有增加新的土地儲備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。“開發商、地方政府希望房地產調控政策放松可以理解。”中國農業銀行首席經濟學傢向松祚接受采訪時稱,現在的關鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經濟增長放緩的情況下,很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。“近期出現多條放松地產調控的虛假消息,背後就是一場拔河比賽。”在向松祚看來,開發商、地方政府、還有買完房希望升值的人,也包括靠房地產廣告活著的媒體都希望房地產政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人,則不希望房地產政策放松。在這個拔河比賽中,前面有三方,後面有兩方。向松祚認為,前三方贏的可能性比較大。房地產調控已經不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會改變百姓對房地產市場的預期,而預期一旦改變,購房行為將跟著改變,近期部分城市出現樓市火爆場面就是明證。上海房地產研究院副院長楊紅旭也認同樓市調控目前進入拔河狀態,僵持住瞭。一方面經濟增幅下滑,需要刺激經濟,房地產不能過度低迷,尤其房地產開發投資和新開工面積不能過度的低迷,所以現在不宜進一步追加政策、進行打壓。但另一方面,即便保持目前的調控口徑不變,市場成交是持續反彈,接下來如果政策沒有新的指示,房價可能在三季度反彈,“針對樓市到底是緊一點還是松一點,決策層部門應該比較糾結。”楊紅旭說。“回暖”跡象事實上,今年3月以來,在不少地方微調樓市調控政策的刺激下,房地產市場出現瞭明顯的復蘇跡象。國傢統計局最新公佈的數據顯示,1—5月份,全國商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市,5月住宅市場交易量均大幅反彈,“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月分別上漲34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,創下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%,同比去年5月增長19%,成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創出今年新高。據中房信提供的一組數據顯示,在微調的30多個城市中至少有20個城市的5月份成交量超過瞭今年3月、4月。鏈傢地產市場研究部的監測表明,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾八成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。不僅是商品房市場,一向身處“寒冬”的土地市場最近亦頻頻出現“回暖”跡象。據鏈傢地產市場研究部統計,6月上半月,包括北京、上海等全國20個重點城市的土地市場推出586塊土地,僅半月環比5月份多出239塊,達到年內的最高峰。樓市成交量之所以明顯回升,不少業內分析人士認為,這主要得益於開發商“以價換量”,同時政策面的不斷微調,加快瞭剛需的釋放。“據我們對北京在售項目價格的跟蹤監測,2012年以來共有110多個樓盤采取瞭降價策略,占全部在售商品住房項目的30%以上,”北京市房地產協會秘書長陳志表示,5月份北京市商品房交易量出現井噴,一方面與眾多大型房企降價有關;另一方面則是剛需入市的結果,目前購房者當中有九成比例為剛性購房需求。住建部房地產市場監管司副司長張小宏,近期參與瞭一項調研。據他們調研發現,當下樓市明顯回升的成交量有兩個明顯特點,一是自住性購房成為主流,不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。張小宏據此判斷,這些情況說明,目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的,開發企業以價換量的空間也是有的。“這應該是市場回歸正常的表現,不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現象。”房價依然處在探底和築底的過程中,在楊紅旭看來,不會走2009年報復性反彈的老路。因為目前投資者入市的非常少,大部分還是剛性需求。他認為剛性需求入市,是樓市調控的理想狀態:購房者為瞭自住,而不是炒房,不會推高房價;另外,剛性需求的釋放,可為饑渴的房地產商和政府財政緩解資金壓力。而這,正是地方政府對樓市政策進行微調和修正的強大驅動力所在。政策微調或加劇近段時間以來,杭州對外地人購房的態度開始變得曖昧。按照杭州樓市限購令規定,外地人在杭州買房,需要一年以上社保證明。但在實際操作中,可通過尋找中介機構補交一年社保來“打擦邊球”。杭州一位要求匿名的知情者告訴時代周報,當地銀行和相關部門對社保的審查不嚴,有時甚至是睜一隻眼閉一隻眼,“外地人很容易就能通過補交社保,獲得購房資格甚至房貸”。樓市調控松動預期,實際上已在不斷升溫。盡管在中央政府層面,調控政策從未有絲毫要放松的跡象,但一些地方政府希望通過政策微調,來適度放松樓市調控的心態已十分明朗。“需要註意的是,房價繼續下調而土地出讓疲軟,會使地方政府出臺各種措施,以繞開中央調控政策的意願增強。中央和地方政府利益之爭,在未來幾個季度將加劇。”摩根大通在一份調研報告中如是表述。而隨著宏觀調控政策的變化,尤其是貨幣政策的調整,客觀上對房地產的復蘇起到瞭實質的推動作用。廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文認為,為“穩增長”,貨幣政策、信貸政策的松動是大概率事件,雖然樓市調控總體基調未變,但一些資金難免會流入房地產市場。在宏觀經濟承壓下行的大背景下,地方財政和經濟發展對於房地產的依賴性無法避免,是否就能據此判定,宏觀調控的政策變化是在暗中“松綁”地產調控?6月18日,《人民日報》以《房價還能不能壓得住?》為題,吹風樓市調控。文章援引專傢觀點稱,房地產調控的任務還沒有完成,房價還沒有回到合理價位,與房地產市場長期平穩健康發展相關的制度建設也隻是剛剛起步。在這種情況下,房地產調控不能放松。住建部房地產市場監管司副司長張小宏則表示,當前仍要堅定不移地加強房地產市場的調控,確保調控政策落到實處,決不讓調控出現反復。“我們有理由相信,在近一個時期堅持調控和市場回調還將是整個房地產市場發展的主基調。”今年初,有關部門負責人多次強調,將密切關註房地產市場的變化趨勢,並積極研究儲備政策。一旦房價出現反彈,將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業內人士普遍認為,中央層面很難再出臺新的調控手段,唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。事實上,作為宏觀經濟的支柱產業之一,即便采取再嚴格的行業調控政策,“穩增長”大目標的實現也不可能將房地產市場完全排除在外。在這種情況下,應當更多地著手解決導致房地產市場畸形發展的各種問題。“房價回歸到合理水平是一個短期目標,而促使房地產行業健康發展是一個中長期目標。在當前調控已進入政策見底期後,不能過多地聚焦在控制房價這個短期目標上,更重要的是要調整調控著力點,建立促使房地產市場健康發展的長效機制。”中國房地產學會副會長陳國強說。在他看來,要使房地產市場健康發展,從根源來說,需要地方政府減少對土地財政的依賴,轉變發展方式,改變依賴投資拉動的經濟模式。國人餐桌自救盤點:食品安全無人能獨善其身http://www.sina.com.cn 2012年06月21日14:51 中國周刊中國周刊第6期封面 中國周刊第6期封面 老冰棍也不能吃瞭。就在五月份,北京的《新京報》對一傢老冰棍廠進行瞭暗訪,“香精兌自來水”造就的冰棍,菌落總數和大腸菌群分別超標約1767倍和240倍。考慮到暗訪記者看到廠裡有老鼠出沒,有專傢估計,大腸桿菌的來源多半是老鼠的糞便。5月份,就在我們制作這期關於食品自救的封面故事時,讓人瞠目結舌的新聞不斷爆出:在江西,黑心商販用明膠和油酸鈉制造豬耳朵;在北京,含有致癌物甲醛的鴨血流入老字號稻香村;在山東,生薑上被噴灑瞭明令禁止的“六六粉”來保鮮……相形之下,其實老冰棍倒不算個大問題。它不是人們重要的食物。可它也能帶來不一般的創傷。一元錢一根的老冰棍在北京頗為暢銷,除瞭價廉,關鍵在一“老”字。這個凍得硬邦邦的玩意,一口咬下,真的有過去的味道——20年前,街頭上最常見的就是這種隻有冰和糖精的冷飲。危險的食品不但戕害我們的健康,還戕害我們的心靈——連懷舊的權利都被剝奪——實在是可惱可恨。如果不采取行動,誰知道這些危險的食品,還會幹出些什麼?於是,人們開始行動瞭。正應瞭句老話:八仙過海,各顯神通。懂行的知道如何挑選安全蔬菜;有錢的專門購買有機食品;有閑又有錢的租塊地自己種或者雇人種;有權的幹脆跳出三界外,不在五行中,弄出個大農場,吃起特供來。其實,這些神通不過一個道理——退出社會分工,直奔古舊的自給自足。換句更通俗的話,叫“吃獨食”。吃獨食的興起,本身是一個重要的標志——人們不再為一個共同的、合理的社會而努力。在食物上,這個合理的社會是,我們可以在市場上放心地購買各種食品,它可能味道不好,品質不佳,個頭不大,但確保安全。獨食能吃多久?這實在是個問題。喪鐘不會為一人而鳴,食物也不能獨自安全。當空氣、水、土壤被污染時,生產安全食品的難度將會不斷增大。而破壞社會分工的結果,是生產效率的降低。如果獨食足夠安全,就會有更多人想加入,當更多人加入,就需要提高生產效率,提高生產效率就要足夠專業,足夠專業就要社會分工,獨食就會變成正常的生產。如果正常生產能保證產品足夠安全,當初,幹嘛去生產獨食?如果想保證永遠隻有一小部分人,能吃上口安全的獨食,又將會引發社會對立情緒的增長。到時候,或許獨食吃不到,飯碗也被打破。嚴格說來,吃獨食者,不過延緩瞭自己吃毒食的時間。但是它也會加速,就像幾個跑得飛快的逃兵,會引發一支軍隊潰敗。在這組封面報道裡 ,我們講述諸多“食品自供”另一面的故事——在獲得安全食品的同時,他們也步步艱辛。這些艱辛有些是技術性的,有些則幾乎為宿命——在社會已經高度分工的今天,自給自足更像逆潮流而動。50年前,日本也曾出現過嚴重的食品安全問題。那裡的民眾,沒有挽起褲管自己下地種田,而是挽起袖子,推動社會公正的到來——他們監督政府嚴懲毒食生產者;推動合理生產模式的建立——聯合小型專業生產者,為普通人提供可以溯源的安全食品。在中國,也已經有人開始行動起來。他們不再劃地而治,為一小部分人生產安全食品,而是充分尊重農民,試圖重建農民和消費者之間的正常關系。在今天,有能力吃獨食者,也可被視為能力超出常人者。不論這能力來自個人的實力還是公權力,他們比普通人更能改變社會,也更應該做些什麼。這絕非虛幻的社會責任,而是被一個更大邏輯圈的現實所逼迫:在食品安全上,沒有人能獨善其身。(徐一龍)巧婦廚房保衛戰王婧喜歡下廚房,不到五平方米的小廚房收拾得幹凈利落。無論是傳統菜式還是西式甜點,王婧都頗為精通。王婧的苦惱是可用的食材越來越少,她總在擔心食品的安全問題。身為“綠色和平”食品與農業項目主任,王婧每天和蔬果谷物等食品的農藥檢測打交道。觸目驚心的檢測報告讓王婧比普通人更懂得如何保護自己,可這保護,也越來越難瞭。巧婦難為“無米”之炊這一天,王婧邀請朋友來傢裡吃飯。朋友們提議每人帶一道菜的食材,再由王婧來下廚。身為主人,王婧當然要露露身手,她發愁的是,自己準備一道什麼菜呢?王婧擔心的不是食材的價格、菜肴的口味,或是營養搭配,她關心的重點是蔬菜的農藥殘留是否超標。可用的食材越來越少,真是巧婦難為“無米”之炊。思來想去,她最終做瞭一道簡單的“咖喱牛肉”,牛肉搭配的是土豆、胡蘿卜和洋蔥。“土豆吃的是塊莖,胡蘿卜吃的是根,洋蔥味道重,蟲子不愛咬,農藥打得少,這些都相對安全。”王婧說。將牛肉和蔬菜切塊,在平底鍋裡用黃油炒香蒜末,加入牛肉炒變色。加入洋蔥略炒,再加入胡蘿卜、土豆翻炒,咖喱膏化開,添入牛奶和水。熬煮到湯濃軟爛的時候,朋友們順著咖喱的香味鉆進瞭王婧的廚房。有人買來瞭雞翅,有人帶來瞭一條鱸魚。新鮮的水果蔬菜更是買瞭一大堆。王婧仔細詢問這些食材都是從哪裡買來的,以初步斷定是否安全。再把她知道的農藥殘留嚴重的蔬菜水果去掉,最終挑選出來能吃的,隻剩下一小半。王婧是朋友中的食品安全“宣傳員”,這次來的朋友裡有律師、公務員,也有NGO的工作人員,一有機會,王婧就會向他們通報最近又有哪些蔬菜水果上瞭檢測不合格的黑名單。辣炒雞翅、清蒸鱸魚、咖喱牛肉、鈣奶小餅幹、疙瘩湯……七八個人,十幾道菜。席間,懷孕的朋友向王婧請教哪些農藥對胎兒發育不利,最近又有哪些蔬果檢測出這些農藥殘留。聊著聊著,就說到桌上的飯菜。王婧開始說出一長串食品的名字:“我們檢測的草莓樣品含13種農藥殘留,冬棗是15種、桃子含6種;韭菜、菜心、油麥菜、小白菜、聖女果通通不安全。”朋友們的眼睛越瞪越圓,“不要這樣看著我,我是有數據支撐的。”王婧擺擺手,接著說:“其實水產品也不安全。我們專門做過一項針對長江魚類的檢測,魚體內的重金屬和環境激素都是超標的。”所有人的目光都盯向瞭那盤所剩無幾的清蒸鱸魚。越測越擔心王婧在國際環保組織“綠色和平”工作。從2008年起,食品與農業項目組便開始對全國各大超市的蔬果、谷物農藥殘留進行檢測,並分別推出瞭2010年和2011年關於超市蔬果谷物食品安全的排行榜。王婧的工作是在網絡上搜集到各大超市的食品安全承諾和聯絡方式等信息,用電話或郵件的方式,向各大超市的總部溝通,希望超市承諾逐步在所售的生鮮蔬菜、水果和谷類食品上禁止使用五大類危害較大的農藥。這其中包括世界衛生組織列為劇毒高毒類農藥、有機磷類農藥(會影響神經系統特別是兒童的神經系統的發育)、世界衛生組織列為中等毒性的農藥、中國環保部列為“高污染、高環境風險”的農藥及毒性可能對蜜蜂產生影響的農藥。綠色和平也不斷推薦超市承諾建立完善的產品追溯和控制系統;出臺包括供應商管理措施、內部警示系統和檢測機制;公開超市政策和措施;避免對國外及中國食品安全的雙重標準等。作為一個環保公益組織,王婧他們對超市是沒有法律約束力的。剛開始,大部分超市對他們態度冷淡。拿著農殘超標的檢測報告,王婧和同事們會登門拜訪,進行談判。2008年12月和2009年2月,“綠色和平”食品和農業項目組在北京、上海和廣州的多傢超市及農貿市場隨機選取瞭白菜、菠菜、油菜、荷蘭豆、豇豆、苦瓜、黃瓜、西紅柿、草莓和砂糖桔等當地當季的常見蔬菜水果,對這些樣品上的農藥殘留進行瞭檢測。所有樣品均被送往通過國傢認證的,獨立的第三方檢測機構,針對179 種農藥進行農藥殘留檢測。結果表明,大多數蔬菜水果都有農藥殘留。其中45 份樣品中竟然檢測出50 種農藥成分。此後,每隔幾個月,綠色和平便會抽取一部分超市的蔬果進行第三方檢測,每次的檢測結果都讓王婧既氣憤又沮喪。不論是針對某個品牌超市還是不同地區、不同超市的聯合取樣檢測,幾十個樣品中,“沒問題的,也就一兩種,並且沒有規律。”2009年2月,綠色和平在廣州某超市的黃瓜樣品和北京某超市的草莓樣品中檢測出13 種農藥殘留成分。王婧稱其為“農藥雞尾酒”。多種農藥的疊加和協同作用,對健康威脅更大。不僅如此,一些樣品中還檢測到瞭5 種被世界衛生組織所認定的高毒農藥。超市的散裝米也沒有那麼安全。2011年4月,綠色和平對來自北京、上海、成都、杭州、武漢、廣州各超市的12份大米樣品進行檢測,有9份大米中含有極微量的農藥痕量殘留。在這些知名的超市中,世界衛生組織認定的高毒農藥以及我國明文禁用的劇毒、高毒農藥也常被檢測出來。每到過年,王婧都憂心忡忡。因為每次節前的檢測並不樂觀。在2011年年底的檢測中,北京和廣州的超市出售的菜心、小白菜和韭菜檢出違禁農藥殘留或農藥殘留超標。“韭菜、菜心和小白菜都是中國人包餃子做年夜飯常用的蔬菜,”王婧說,“超市默許這些蔬菜含有違法農藥殘留,相當於給消費者年夜飯的餐桌上悄加瞭一道農藥大菜。”還能吃什麼王婧在超市選購的時間比普通人要長一些。在蔬菜、水果選購區,她會盡量選擇超市的自有品牌。像一些大型超市會有自己專門的種植基地或供貨商,能夠在源頭上對蔬果的農藥使用進行把控。別人盯著特價菜,王婧卻向售貨員詢問超市有沒有蔬果農殘快速檢測儀,菜是哪兒進的?有沒有監督和追溯機制?王婧說,消費者問得多瞭,超市就會把食品安全重視起來。除瞭自有品牌,超市散裝的水果蔬菜大多是從批發市場進貨,與農貿市場上的來源差不多。雖說超市有保證食品安全的責任,但目前來看,在這一部分並不現實。王婧的同事曾經到某地的農戶傢拍攝。塑料大棚裡,農戶點燃煙熏殺毒劑,黃瓜、西紅柿上的蟲子瞬間被殺死,西紅柿上掛著一層農藥白霜。農婦把寫有“豐收”字樣的殺蟲劑混入葉面肥進行噴灑,幾隻小雞雛跟在主人身邊嘰嘰地叫。幾分鐘後,幾隻小雞開始打蔫,半閉著眼睛癱軟在地,過瞭一會兒,五隻雛雞全部死亡。農民噴完農藥就把大棚的門關起來,基本十幾天就要噴一次農藥,如果一種農藥效果不明顯,就換另一種。王婧說,她的同事在蔬菜大棚裡呆瞭幾分鐘便開始頭暈不適。因為對農藥殘留的恐懼,王婧所在的食品和農業項目組已經開始團購有機蔬菜。每周送一次貨,農夫送來什麼,王婧他們就吃什麼。“見到有機菜你會發現,和市場上的菜太不一樣瞭。大小、形狀都不一樣。”蔬菜盡量買有機的,水果還是要到市面上買。到瞭冬天,王婧也隻能在就近的超市和農貿市場買菜。王婧盡量避免在外就餐,晚上基本多做一個菜,留作第二天的午飯。買來的蔬菜和水果都要先用清水沖洗,浸泡20分鐘,再次用清水沖洗一遍。“這樣也不一定就安全。有一些農藥是脂溶類的,清水沖不掉。”總是有朋友問她,“你說這個不能吃,那個不能吃,到底哪些食品是能吃的?”這件事也頗為困擾王婧。王婧隻能說盡量選擇應季的蔬菜水果,少選規格統一、又太漂亮的蔬果。選擇加工環節少的食品,味道重的蔬菜,比如大蔥,蟲子不愛吃,農藥便打得少。“但是韭菜不行,蟲子咬韭菜根,農藥就直接灌在根上。”王婧補充說。室友買瞭一些草莓,問王婧要不要吃。王婧糾結著要不要嘗嘗。有農藥也得吃飯,“總得活著,不能活生生地餓死。”王婧最擔心的是老傢的父母。前段時間,她給父母帶去瞭紅豆、綠豆、西葫蘆、小油菜的種子,想在小區的空地上,種上一些。小區裡讓不讓種菜是個問題,就是種瞭,又夠吃幾頓呢? 6月17日,一場由十幾傢房產公司參與的置業節,在位於杭州下沙的城市建設規劃館外的廣場舉行。當天正好是浙江省梅雨季節的前一日,暴雨如註。整個置業節的現場,不過是搭建在廣場上的兩個碩大的白色塑料棚。但這裡卻吸引瞭近萬人前來看房,主辦方共發出122趟班車運送看房市民。現場成交房屋35套,近1200組意向購房者登記。在經歷瞭2012年初的樓市寒冬後,如此成績讓參展開發商們直呼“幸福來得太突然”。事實上,眼下的杭州樓市,成交量開始明顯回暖,多個新開盤樓盤的成交率高達8成以上,甚至再次出現瞭開盤前徹夜排隊的現象。而這隻是全國各大城市的樓市成交全線飄紅的一個縮影。開發商的降價行為和地方政府的救市行為導演瞭又一輪樓市復蘇。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示,六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市的開盤量環比翻倍增長。國傢統計局18日發佈的數據亦顯示,今年5月,70個大中城市的平均房價指數同比和環比均出現瞭跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升,成交價格上漲的情況開始顯現。據鏈傢地產市場研究部信息,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾8成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。然而,在宏觀經濟持續下行的背景下,以“穩增長”為目標的宏觀調控頻頻出招,引發瞭人們對房地產調控“松綁”的疑問。最近,“發改委將松綁房地產”、“央行放松個人住房貸款”等新聞層出不窮,讓整個房地產市場躁動不安,再次進入瞭極度的敏感期。監管層緊急辟謠6月7日晚間,央行三年半以來首次宣佈降息:自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在該信息的刺激下,樓市調控松綁的傳聞開始湧現。6月10日,一篇名為《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網站顯眼位置。該報道援引發改委內部人士話稱,受外部經濟影響,再加上房地產政策引發的經濟真空,給經濟回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項目來提振經濟。該發改委人士稱,未來不排除給地產項目“開口子”。6月11日,另一篇名為《銀監會:給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道,再次吸引瞭公眾眼球。報道稱,銀監會發佈文件,給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重,而此前,首套房抵押貸款風險權重為45%,二套房抵押貸款風險權重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。6月12日,《央行特級文件,首套房貸利率最低7折》的報道,更讓眾多購房者怦然心動。這則新聞稱,已從商業銀行獲悉,央行向各商業銀行下發特急文件,要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。也就是說,首套房貸利率將獲得七折的優惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之後,七折優惠早已不復存在。5月,各地樓市成交均出現瞭上漲。國傢統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%;成交額環比增長19.12%。進入6月,樓市成交量上漲依然繼續。在交易量出現大幅增長、存貸款基準利率下調的情況下,上述有關房地產調控松綁的消息無疑成瞭一劑強心針,更讓人覺得房地產調控將出現轉向。於是,“房價可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫,不斷刺激著購房者的神經,許多人又開始感到恐慌。國內部分地區再現千人購房潮。在杭州城東面的下沙板塊,三個樓盤6月11日同時開盤,均出現瞭“深夜排隊”的情況。其中,“寶龍•城市廣場”推出的 89平米的110套房源在40分鐘之內搶購一空;“金隅•江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過瞭八成。“回暖”跡象和人們的擔憂明顯加大瞭調控管理層的壓力,被輿論推上風口浪尖的相關國傢部委紛紛作出緊急回應。6月12日和6月14日,國傢發改委、銀監會相繼發佈聲明。前者針對《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》報道作出澄清,表示該委最近沒有人接受過該媒體采訪,有關報道純屬捏造。後者則表示,有關媒體報道銀監會降低個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”,風險權重為50%,與現行監管規定相一致,未作任何調整。此外,央行新聞發言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應:中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。個別媒體稱“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”,有意曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。6月18日,住建部新聞發言人針對近期媒體關於房地產信貸政策將有所松動的報道亦表示,住建部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。而據時代周報的不完全統計,自2012年以來,北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發改委都曾先後就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發表過澄清聲明。多方力量博弈在一周之內,四部委罕見密集回應市場傳聞,實屬罕見。業內人士認為,此舉表明中央政府當前對於市場調控的態度依然十分嚴謹,近期雖無政策繼續從緊的可能,但也無明顯放松的傾向。但今年上半年整體經濟增長放緩,已經讓一些開發商和地方政府很是著急,總想著讓政策放松。實際上,放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續出現。2011年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等在內的超過30個城市政府均出臺瞭不同程度的樓市調控微調政策,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。在這些地方樓市微調政策中,至今已有佛山、蕪湖等5個城市的“新政”被叫停,而大多數因尺度較小且符合“保護剛需”的政策框架而僥幸過關,這引起瞭更多城市的效仿和更大尺度的試探。不難理解地方政府的沖動,在土地財政的現狀下,冷清的房地產市場已經嚴重影響到地方財政收入,而各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。杭州市的土地財政收入,曾在城市建設及房價抬升的背景下,一路水漲船高。2009年其土地出讓金達到瞭驚人的1200億元,冠絕全國,也超過瞭杭州當年財政收入一倍多。但在國傢樓市調控政策的抑制下,杭州的土地收入隨著樓市的低迷,急轉直下。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,其中主城區土地出讓金僅316億元。2012年前5個月,杭州主城區僅有一塊住宅用地成交,出讓總金額為9.27億元,土地單價比周邊地塊也低瞭近一半。杭州的這種冷清氣息早已在全國蔓延。國泰君安一份最新研究報告顯示,土地市場、樓市的持續低迷,帶來相關稅費的降低,使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對於本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說,這筆資金缺口龐大得難以填補。據國泰君安預測,這個缺口高達4.8萬億元。中原市場研究部的統計則顯示,2012年前4個月,標桿房企拿地189億,同比下調63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤、金地和綠城連續4個月都沒有增加新的土地儲備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。“開發商、地方政府希望房地產調控政策放松可以理解。”中國農業銀行首席經濟學傢向松祚接受采訪時稱,現在的關鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經濟增長放緩的情況下,很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。“近期出現多條放松地產調控的虛假消息,背後就是一場拔河比賽。”在向松祚看來,開發商、地方政府、還有買完房希望升值的人,也包括靠房地產廣告活著的媒體都希望房地產政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人,則不希望房地產政策放松。在這個拔河比賽中,前面有三方,後面有兩方。向松祚認為,前三方贏的可能性比較大。房地產調控已經不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會改變百姓對房地產市場的預期,而預期一旦改變,購房行為將跟著改變,近期部分城市出現樓市火爆場面就是明證。上海房地產研究院副院長楊紅旭也認同樓市調控目前進入拔河狀態,僵持住瞭。一方面經濟增幅下滑,需要刺激經濟,房地產不能過度低迷,尤其房地產開發投資和新開工面積不能過度的低迷,所以現在不宜進一步追加政策、進行打壓。但另一方面,即便保持目前的調控口徑不變,市場成交是持續反彈,接下來如果政策沒有新的指示,房價可能在三季度反彈,“針對樓市到底是緊一點還是松一點,決策層部門應該比較糾結。”楊紅旭說。“回暖”跡象事實上,今年3月以來,在不少地方微調樓市調控政策的刺激下,房地產市場出現瞭明顯的復蘇跡象。國傢統計局最新公佈的數據顯示,1—5月份,全國商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市,5月住宅市場交易量均大幅反彈,“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月分別上漲34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,創下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%,同比去年5月增長19%,成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創出今年新高。據中房信提供的一組數據顯示,在微調的30多個城市中至少有20個城市的5月份成交量超過瞭今年3月、4月。鏈傢地產市場研究部的監測表明,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾八成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。不僅是商品房市場,一向身處“寒冬”的土地市場最近亦頻頻出現“回暖”跡象。據鏈傢地產市場研究部統計,6月上半月,包括北京、上海等全國20個重點城市的土地市場推出586塊土地,僅半月環比5月份多出239塊,達到年內的最高峰。樓市成交量之所以明顯回升,不少業內分析人士認為,這主要得益於開發商“以價換量”,同時政策面的不斷微調,加快瞭剛需的釋放。“據我們對北京在售項目價格的跟蹤監測,2012年以來共有110多個樓盤采取瞭降價策略,占全部在售商品住房項目的30%以上,”北京市房地產協會秘書長陳志表示,5月份北京市商品房交易量出現井噴,一方面與眾多大型房企降價有關;另一方面則是剛需入市的結果,目前購房者當中有九成比例為剛性購房需求。住建部房地產市場監管司副司長張小宏,近期參與瞭一項調研。據他們調研發現,當下樓市明顯回升的成交量有兩個明顯特點,一是自住性購房成為主流,不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。張小宏據此判斷,這些情況說明,目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的,開發企業以價換量的空間也是有的。“這應該是市場回歸正常的表現,不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現象。”房價依然處在探底和築底的過程中,在楊紅旭看來,不會走2009年報復性反彈的老路。因為目前投資者入市的非常少,大部分還是剛性需求。他認為剛性需求入市,是樓市調控的理想狀態:購房者為瞭自住,而不是炒房,不會推高房價;另外,剛性需求的釋放,可為饑渴的房地產商和政府財政緩解資金壓力。而這,正是地方政府對樓市政策進行微調和修正的強大驅動力所在。政策微調或加劇近段時間以來,杭州對外地人購房的態度開始變得曖昧。按照杭州樓市限購令規定,外地人在杭州買房,需要一年以上社保證明。但在實際操作中,可通過尋找中介機構補交一年社保來“打擦邊球”。杭州一位要求匿名的知情者告訴時代周報,當地銀行和相關部門對社保的審查不嚴,有時甚至是睜一隻眼閉一隻眼,“外地人很容易就能通過補交社保,獲得購房資格甚至房貸”。樓市調控松動預期,實際上已在不斷升溫。盡管在中央政府層面,調控政策從未有絲毫要放松的跡象,但一些地方政府希望通過政策微調,來適度放松樓市調控的心態已十分明朗。“需要註意的是,房價繼續下調而土地出讓疲軟,會使地方政府出臺各種措施,以繞開中央調控政策的意願增強。中央和地方政府利益之爭,在未來幾個季度將加劇。”摩根大通在一份調研報告中如是表述。而隨著宏觀調控政策的變化,尤其是貨幣政策的調整,客觀上對房地產的復蘇起到瞭實質的推動作用。廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文認為,為“穩增長”,貨幣政策、信貸政策的松動是大概率事件,雖然樓市調控總體基調未變,但一些資金難免會流入房地產市場。在宏觀經濟承壓下行的大背景下,地方財政和經濟發展對於房地產的依賴性無法避免,是否就能據此判定,宏觀調控的政策變化是在暗中“松綁”地產調控?6月18日,《人民日報》以《房價還能不能壓得住?》為題,吹風樓市調控。文章援引專傢觀點稱,房地產調控的任務還沒有完成,房價還沒有回到合理價位,與房地產市場長期平穩健康發展相關的制度建設也隻是剛剛起步。在這種情況下,房地產調控不能放松。住建部房地產市場監管司副司長張小宏則表示,當前仍要堅定不移地加強房地產市場的調控,確保調控政策落到實處,決不讓調控出現反復。“我們有理由相信,在近一個時期堅持調控和市場回調還將是整個房地產市場發展的主基調。”今年初,有關部門負責人多次強調,將密切關註房地產市場的變化趨勢,並積極研究儲備政策。一旦房價出現反彈,將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業內人士普遍認為,中央層面很難再出臺新的調控手段,唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。事實上,作為宏觀經濟的支柱產業之一,即便采取再嚴格的行業調控政策,“穩增長”大目標的實現也不可能將房地產市場完全排除在外。在這種情況下,應當更多地著手解決導致房地產市場畸形發展的各種問題。“房價回歸到合理水平是一個短期目標,而促使房地產行業健康發展是一個中長期目標。在當前調控已進入政策見底期後,不能過多地聚焦在控制房價這個短期目標上,更重要的是要調整調控著力點,建立促使房地產市場健康發展的長效機制。”中國房地產學會副會長陳國強說。在他看來,要使房地產市場健康發展,從根源來說,需要地方政府減少對土地財政的依賴,轉變發展方式,改變依賴投資拉動的經濟模式。6月17日,一場由十幾傢房產公司參與的置業節,在位於杭州下沙的城市建設規劃館外的廣場舉行。當天正好是浙江省梅雨季節的前一日,暴雨如註。整個置業節的現場,不過是搭建在廣場上的兩個碩大的白色塑料棚。但這裡卻吸引瞭近萬人前來看房,主辦方共發出122趟班車運送看房市民。現場成交房屋35套,近1200組意向購房者登記。在經歷瞭2012年初的樓市寒冬後,如此成績讓參展開發商們直呼“幸福來得太突然”。事實上,眼下的杭州樓市,成交量開始明顯回暖,多個新開盤樓盤的成交率高達8成以上,甚至再次出現瞭開盤前徹夜排隊的現象。而這隻是全國各大城市的樓市成交全線飄紅的一個縮影。開發商的降價行為和地方政府的救市行為導演瞭又一輪樓市復蘇。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示,六成以上城市5月份的住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市的開盤量環比翻倍增長。國傢統計局18日發佈的數據亦顯示,今年5月,70個大中城市的平均房價指數同比和環比均出現瞭跌幅收窄的局面。隨著樓市成交量的回升,成交價格上漲的情況開始顯現。據鏈傢地產市場研究部信息,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾8成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。然而,在宏觀經濟持續下行的背景下,以“穩增長”為目標的宏觀調控頻頻出招,引發瞭人們對房地產調控“松綁”的疑問。最近,“發改委將松綁房地產”、“央行放松個人住房貸款”等新聞層出不窮,讓整個房地產市場躁動不安,再次進入瞭極度的敏感期。監管層緊急辟謠6月7日晚間,央行三年半以來首次宣佈降息:自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。在該信息的刺激下,樓市調控松綁的傳聞開始湧現。6月10日,一篇名為《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》的報道出現在眾多網站顯眼位置。該報道援引發改委內部人士話稱,受外部經濟影響,再加上房地產政策引發的經濟真空,給經濟回落帶來的壓力越來越大,政府有意通過集中放項目來提振經濟。該發改委人士稱,未來不排除給地產項目“開口子”。6月11日,另一篇名為《銀監會:給予二套房貸與首套同樣風險權重》的報道,再次吸引瞭公眾眼球。報道稱,銀監會發佈文件,給予二套房貸與首套房貸同樣的風險權重,而此前,首套房抵押貸款風險權重為45%,二套房抵押貸款風險權重為60%。該政策被解讀為是在鼓勵銀行放寬二套房貸。6月12日,《央行特級文件,首套房貸利率最低7折》的報道,更讓眾多購房者怦然心動。這則新聞稱,已從商業銀行獲悉,央行向各商業銀行下發特急文件,要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍。也就是說,首套房貸利率將獲得七折的優惠。在2010年4月史上最嚴厲的房地產調控打響之後,七折優惠早已不復存在。5月,各地樓市成交均出現瞭上漲。國傢統計局數據顯示,5月全國商品住宅成交環比增長16.37%;成交額環比增長19.12%。進入6月,樓市成交量上漲依然繼續。在交易量出現大幅增長、存貸款基準利率下調的情況下,上述有關房地產調控松綁的消息無疑成瞭一劑強心針,更讓人覺得房地產調控將出現轉向。於是,“房價可能暴漲”的氣氛開始在樓市彌漫,不斷刺激著購房者的神經,許多人又開始感到恐慌。國內部分地區再現千人購房潮。在杭州城東面的下沙板塊,三個樓盤6月11日同時開盤,均出現瞭“深夜排隊”的情況。其中,“寶龍•城市廣場”推出的 89平米的110套房源在40分鐘之內搶購一空;“金隅•江城府”推出的300多套200平米左右的大戶型成交率也超過瞭八成。“回暖”跡象和人們的擔憂明顯加大瞭調控管理層的壓力,被輿論推上風口浪尖的相關國傢部委紛紛作出緊急回應。6月12日和6月14日,國傢發改委、銀監會相繼發佈聲明。前者針對《發改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌》報道作出澄清,表示該委最近沒有人接受過該媒體采訪,有關報道純屬捏造。後者則表示,有關媒體報道銀監會降低個人住房抵押貸款的風險權重“純屬誤解”,風險權重為50%,與現行監管規定相一致,未作任何調整。此外,央行新聞發言人就“央行特急文件調整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應:中央銀行和監管部門對個人住房貸款一直實施有效的政策引導和審慎性監管。個別媒體稱“央行特急文件規定首套房貸利率最低可七折”,有意曲解央行政策意圖,有市場炒作之嫌。6月18日,住建部新聞發言人針對近期媒體關於房地產信貸政策將有所松動的報道亦表示,住建部門將積極配合金融部門,繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。而據時代周報的不完全統計,自2012年以來,北京市住建委、上海市房管局、廈門市國土資源與房產管理局、湖南省發改委都曾先後就各種涉及“限購松綁”、“房貸放寬”等問題發表過澄清聲明。多方力量博弈在一周之內,四部委罕見密集回應市場傳聞,實屬罕見。業內人士認為,此舉表明中央政府當前對於市場調控的態度依然十分嚴謹,近期雖無政策繼續從緊的可能,但也無明顯放松的傾向。但今年上半年整體經濟增長放緩,已經讓一些開發商和地方政府很是著急,總想著讓政策放松。實際上,放松調控的沖動從去年下半年開始就已經陸續出現。2011年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等在內的超過30個城市政府均出臺瞭不同程度的樓市調控微調政策,內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。在這些地方樓市微調政策中,至今已有佛山、蕪湖等5個城市的“新政”被叫停,而大多數因尺度較小且符合“保護剛需”的政策框架而僥幸過關,這引起瞭更多城市的效仿和更大尺度的試探。不難理解地方政府的沖動,在土地財政的現狀下,冷清的房地產市場已經嚴重影響到地方財政收入,而各地都還沒有找到擺脫土地財政的好方法。杭州市的土地財政收入,曾在城市建設及房價抬升的背景下,一路水漲船高。2009年其土地出讓金達到瞭驚人的1200億元,冠絕全國,也超過瞭杭州當年財政收入一倍多。但在國傢樓市調控政策的抑制下,杭州的土地收入隨著樓市的低迷,急轉直下。2011年,杭州賣地收入僅為755億元,其中主城區土地出讓金僅316億元。2012年前5個月,杭州主城區僅有一塊住宅用地成交,出讓總金額為9.27億元,土地單價比周邊地塊也低瞭近一半。杭州的這種冷清氣息早已在全國蔓延。國泰君安一份最新研究報告顯示,土地市場、樓市的持續低迷,帶來相關稅費的降低,使得2012年中國地方政府的財政收入下降18%。對於本身財政、債務壓力纏身的地方政府來說,這筆資金缺口龐大得難以填補。據國泰君安預測,這個缺口高達4.8萬億元。中原市場研究部的統計則顯示,2012年前4個月,標桿房企拿地189億,同比下調63%,僅占銷售額的12%。其中,富力、華潤、金地和綠城連續4個月都沒有增加新的土地儲備,房企拿地的積極性已然降至歷史低位。“開發商、地方政府希望房地產調控政策放松可以理解。”中國農業銀行首席經濟學傢向松祚接受采訪時稱,現在的關鍵是中央政府對地方政府變相放松調控政策的容忍度有多大。在整體經濟增長放緩的情況下,很擔心中央政府容忍地方政府放松調控。“近期出現多條放松地產調控的虛假消息,背後就是一場拔河比賽。”在向松祚看來,開發商、地方政府、還有買完房希望升值的人,也包括靠房地產廣告活著的媒體都希望房地產政策放松。中央政府、想買房但又希望降房價的人,則不希望房地產政策放松。在這個拔河比賽中,前面有三方,後面有兩方。向松祚認為,前三方贏的可能性比較大。房地產調控已經不太可能再有新的嚴厲政策出臺。如果前三方不斷放出類似虛假消息,將會改變百姓對房地產市場的預期,而預期一旦改變,購房行為將跟著改變,近期部分城市出現樓市火爆場面就是明證。上海房地產研究院副院長楊紅旭也認同樓市調控目前進入拔河狀態,僵持住瞭。一方面經濟增幅下滑,需要刺激經濟,房地產不能過度低迷,尤其房地產開發投資和新開工面積不能過度的低迷,所以現在不宜進一步追加政策、進行打壓。但另一方面,即便保持目前的調控口徑不變,市場成交是持續反彈,接下來如果政策沒有新的指示,房價可能在三季度反彈,“針對樓市到底是緊一點還是松一點,決策層部門應該比較糾結。”楊紅旭說。“回暖”跡象事實上,今年3月以來,在不少地方微調樓市調控政策的刺激下,房地產市場出現瞭明顯的復蘇跡象。國傢統計局最新公佈的數據顯示,1—5月份,全國商品房銷售面積約2.9億平方米,同比下降12.4%,降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元,同比下降9.1%,降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市,5月住宅市場交易量均大幅反彈,“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環比4月分別上漲34.2%和27.2%,其中新建商品住宅成交量更是突破萬套,創下去年2月限購以來的最高紀錄。廣州全市一手住宅成交量環比4月大增51%,同比去年5月增長19%,成為過去16個月中的銷售量最高的月份。上海樓市的成交量也創出今年新高。據中房信提供的一組數據顯示,在微調的30多個城市中至少有20個城市的5月份成交量超過瞭今年3月、4月。鏈傢地產市場研究部的監測表明,6月11日至17日,其重點監測的40個城市中,逾八成城市樓市成交周同比均有上升,7城市同比漲幅超過100%。不僅是商品房市場,一向身處“寒冬”的土地市場最近亦頻頻出現“回暖”跡象。據鏈傢地產市場研究部統計,6月上半月,包括北京、上海等全國20個重點城市的土地市場推出586塊土地,僅半月環比5月份多出239塊,達到年內的最高峰。樓市成交量之所以明顯回升,不少業內分析人士認為,這主要得益於開發商“以價換量”,同時政策面的不斷微調,加快瞭剛需的釋放。“據我們對北京在售項目價格的跟蹤監測,2012年以來共有110多個樓盤采取瞭降價策略,占全部在售商品住房項目的30%以上,”北京市房地產協會秘書長陳志表示,5月份北京市商品房交易量出現井噴,一方面與眾多大型房企降價有關;另一方面則是剛需入市的結果,目前購房者當中有九成比例為剛性購房需求。住建部房地產市場監管司副司長張小宏,近期參與瞭一項調研。據他們調研發現,當下樓市明顯回升的成交量有兩個明顯特點,一是自住性購房成為主流,不少項目首次購房比重超過70%。二是部分降價促銷力度比較大、價格下調比較到位的低總價、中小套型的普通商品住房成交的情況比較好。張小宏據此判斷,這些情況說明,目前以自住為目的的真實住房需求還是很大的,開發企業以價換量的空間也是有的。“這應該是市場回歸正常的表現,不能簡單用回暖兩個字來概括目前的現象。”房價依然處在探底和築底的過程中,在楊紅旭看來,不會走2009年報復性反彈的老路。因為目前投資者入市的非常少,大部分還是剛性需求。他認為剛性需求入市,是樓市調控的理想狀態:購房者為瞭自住,而不是炒房,不會推高房價;另外,剛性需求的釋放,可為饑渴的房地產商和政府財政緩解資金壓力。而這,正是地方政府對樓市政策進行微調和修正的強大驅動力所在。政策微調或加劇近段時間以來,杭州對外地人購房的態度開始變得曖昧。按照杭州樓市限購令規定,外地人在杭州買房,需要一年以上社保證明。但在實際操作中,可通過尋找中介機構補交一年社保來“打擦邊球”。杭州一位要求匿名的知情者告訴時代周報,當地銀行和相關部門對社保的審查不嚴,有時甚至是睜一隻眼閉一隻眼,“外地人很容易就能通過補交社保,獲得購房資格甚至房貸”。樓市調控松動預期,實際上已在不斷升溫。盡管在中央政府層面,調控政策從未有絲毫要放松的跡象,但一些地方政府希望通過政策微調,來適度放松樓市調控的心態已十分明朗。“需要註意的是,房價繼續下調而土地出讓疲軟,會使地方政府出臺各種措施,以繞開中央調控政策的意願增強。中央和地方政府利益之爭,在未來幾個季度將加劇。”摩根大通在一份調研報告中如是表述。而隨著宏觀調控政策的變化,尤其是貨幣政策的調整,客觀上對房地產的復蘇起到瞭實質的推動作用。廣州市同創卓越房地產投資顧問公司總經理趙卓文認為,為“穩增長”,貨幣政策、信貸政策的松動是大概率事件,雖然樓市調控總體基調未變,但一些資金難免會流入房地產市場。在宏觀經濟承壓下行的大背景下,地方財政和經濟發展對於房地產的依賴性無法避免,是否就能據此判定,宏觀調控的政策變化是在暗中“松綁”地產調控?6月18日,《人民日報》以《房價還能不能壓得住?》為題,吹風樓市調控。文章援引專傢觀點稱,房地產調控的任務還沒有完成,房價還沒有回到合理價位,與房地產市場長期平穩健康發展相關的制度建設也隻是剛剛起步。在這種情況下,房地產調控不能放松。住建部房地產市場監管司副司長張小宏則表示,當前仍要堅定不移地加強房地產市場的調控,確保調控政策落到實處,決不讓調控出現反復。“我們有理由相信,在近一個時期堅持調控和市場回調還將是整個房地產市場發展的主基調。”今年初,有關部門負責人多次強調,將密切關註房地產市場的變化趨勢,並積極研究儲備政策。一旦房價出現反彈,將可能出臺更嚴厲的調控政策。但目前業內人士普遍認為,中央層面很難再出臺新的調控手段,唯一可能的是更嚴厲地執行現有政策。事實上,作為宏觀經濟的支柱產業之一,即便采取再嚴格的行業調控政策,“穩增長”大目標的實現也不可能將房地產市場完全排除在外。在這種情況下,應當更多地著手解決導致房地產市場畸形發展的各種問題。“房價回歸到合理水平是一個短期目標,而促使房地產行業健康發展是一個中長期目標。在當前調控已進入政策見底期後,不能過多地聚焦在控制房價這個短期目標上,更重要的是要調整調控著力點,建立促使房地產市場健康發展的長效機制。”中國房地產學會副會長陳國強說。在他看來,要使房地產市場健康發展,從根源來說,需要地方政府減少對土地財政的依賴,轉變發展方式,改變依賴投資拉動的經濟模式。

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